Calculez votre rentabilité LMNP en 30 secondes
Comparez Micro-BIC et régime réel avec vos chiffres, puis vérifiez votre cashflow net et vos hypothèses sur un scénario prudent.
Vue d’ensemble
L'amortissement est le mot-clé qui revient systématiquement quand on parle de LMNP au régime réel. Pourtant, dans la pratique, il est souvent réduit à une promesse trop simple: "l'amortissement fait baisser l'impôt". Cette phrase n'est pas fausse, mais elle est insuffisante pour décider. Ce qui compte, c'est la manière dont l'amortissement est intégré dans un modèle cohérent, et ce qu'il change réellement sur votre trésorerie nette.
Cet article propose une lecture opérationnelle avec un exemple concret, des hypothèses explicites et une grille de vérification. Vous pouvez reproduire chaque étape dans le simulateur LMNP 2026.
1) Ce que l'amortissement représente vraiment
Dans une logique de simulation, l'amortissement correspond à l'étalement comptable de certaines valeurs du projet sur plusieurs années. Cet étalement ne signifie pas une sortie d'argent annuelle: il agit sur la base fiscale.
Pour rester rigoureux, il faut distinguer:
- la trésorerie: flux d'argent réels;
- la base fiscale: base utilisée pour calculer l'impôt.
L'amortissement agit sur la seconde, pas directement sur la première. Son intérêt économique vient du fait qu'une base fiscale ajustée peut réduire l'effort fiscal, ce qui améliore indirectement la trésorerie nette.
2) Exemple de départ (cadre constant)
Prenons un exemple pédagogique:
- prix d'achat: 100 000 €;
- frais d'acquisition: 8 000 €;
- mobilier: 6 000 €;
- loyer annuel brut: 8 000 €;
- charges annuelles: 2 000 €;
- horizon de projection: 10 ans (modifiable).
Ce cadre est volontairement simple pour isoler la logique d'amortissement. Dans un dossier réel, vous ajouteriez la structure de financement, la vacance, la maintenance et des hypothèses de progression.
3) Étape 1: isoler la part amortissable du bien
On ne traite pas tout le prix de la même manière. Une convention courante en simulation consiste à exclure une part terrain de l'assiette amortissable du bâti. Cela produit une base bâtie amortissable plus réaliste.
Exemple simplifié:
- base bâti brute = prix + frais d'acquisition;
- part terrain retirée selon le ratio retenu;
- base restante amortie sur la durée choisie.
Ce point est critique: un ratio terrain implicite ou incohérent suffit à fausser toute comparaison.
Calculez votre rentabilité LMNP en 30 secondes
Comparez Micro-BIC et régime réel avec vos chiffres, puis vérifiez votre cashflow net et vos hypothèses sur un scénario prudent.
4) Étape 2: amortir le mobilier sur une durée propre
Le mobilier suit une logique distincte du bâti. Dans un outil sérieux, la durée du mobilier est paramétrable indépendamment. Cela évite d'écraser deux réalités différentes dans une seule moyenne.
Lecture opérationnelle:
- amortissement bâti = base bâtie amortissable / durée bâti;
- amortissement mobilier = valeur mobilier / durée mobilier;
- amortissement total = somme des deux.
C'est cet amortissement total qui est ensuite injecté dans la mécanique fiscale du régime réel.
5) Étape 3: relier amortissement et fiscalité
Dans le comparatif Micro-BIC vs réel, la différence clé est la façon dont la base taxable est construite. Au réel, l'amortissement participe à cette construction. En lecture de simulation, cela peut générer:
- un impôt estimé plus bas;
- une amélioration de la trésorerie nette après impôt;
- un différentiel qui devient visible sur plusieurs années.
Il est essentiel de lire ce gain avec les autres variables (charges, financement, horizon), sinon vous risquez de surinterpréter l'effet amortissement seul.
6) Lecture d'un résultat sur 10 ans (modifiable)
Quand vous lisez une projection avec amortissement, regardez ces trois axes:
- Niveau du cashflow net: amélioration ponctuelle ou durable?
- Effet cumulé fiscal: gain stable ou concentré au début?
- Sensibilité: que se passe-t-il si les hypothèses changent légèrement?
Un résultat robuste est un résultat qui reste lisible quand vous appliquez un scénario prudent.
7) Scénario prudent: test indispensable
Dans un scénario prudent, vous pouvez neutraliser certains biais optimistes:
- croissance des loyers à 0;
- inflation des charges plus conservatrice;
- vacance non nulle;
- maintenance explicite.
Si l'avantage du réel repose uniquement sur un scénario central optimiste, la décision doit être requalifiée. Si l'avantage tient aussi en prudent, la conclusion gagne en crédibilité.
8) Ce que l'amortissement ne doit pas vous faire oublier
L'amortissement ne transforme pas un actif médiocre en bon investissement. Il améliore la lecture fiscale d'un projet, mais il ne corrige pas:
- un loyer structurellement insuffisant;
- un niveau de charges mal maîtrisé;
- une vacance ignorée;
- un prix d'achat surévalué.
Autrement dit, la fiscalité optimise un modèle économique; elle ne le remplace pas.
9) Erreurs fréquentes dans les simulateurs
Voici les erreurs les plus courantes sur ce sujet:
- amortissement calculé sans expliciter la part terrain;
- mobilier absorbé dans une moyenne unique;
- dates/horizon incohérents entre comparaisons;
- absence de test de sensibilité;
- confusion entre économie fiscale et performance globale.
Un bon simulateur doit afficher les hypothèses, pas seulement les résultats.
10) Exemple de conclusion bien formulée
Une conclusion prudente et utile ressemble à ceci:
"Avec les hypothèses saisies, le régime réel présente un avantage cumulé sur l'horizon choisi (10 ans par défaut), principalement lié à l'effet de l'amortissement dans la base fiscale. Cet avantage reste positif en scénario prudent, avec une trésorerie nette plus stable que dans l'estimation Micro-BIC."
Cette formulation est meilleure qu'un simple "le réel est meilleur", car elle explicite:
- l'horizon;
- le mécanisme;
- la robustesse.
11) Où l'exemple devient décisionnel
L'exemple chiffré sert à construire un protocole de décision:
- vous partez d'un cadre constant;
- vous documentez vos hypothèses d'amortissement;
- vous comparez les régimes sur des indicateurs pertinents;
- vous testez un scénario prudent;
- vous validez avec un professionnel.
Ce protocole est réutilisable, quel que soit le bien analysé.
12) Intégrer l'amortissement dans une stratégie plus large
L'arbitrage fiscal n'est qu'une composante. Vous devez aussi articuler:
- stratégie de détention;
- liquidité personnelle;
- tolérance au risque d'exploitation;
- effort de pilotage accepté.
L'amortissement peut améliorer la performance nette, mais votre stratégie reste d'abord patrimoniale et opérationnelle.
13) FAQ rapide sur l'amortissement LMNP
L'amortissement est-il toujours favorable?
Pas automatiquement. Il est souvent utile au réel, mais son impact dépend de votre structure de coûts et des hypothèses retenues.
Peut-on comparer Micro-BIC et réel sans projection?
Oui, mais c'est incomplet. Une projection apporte une meilleure lecture de la stabilité de la décision.
Faut-il un outil avancé pour décider?
Un outil simple mais rigoureux suffit, à condition que les hypothèses soient explicites et reproductibles.
14) Passez du concept au test concret
La meilleure façon de vérifier l'impact de l'amortissement est de simuler votre propre cas:
- saisissez vos montants réels;
- comparez Micro-BIC et réel;
- activez un scénario prudent;
- relisez les écarts en trésorerie et fiscalité.
Vous pouvez ensuite compléter avec les options Premium si vous souhaitez formaliser une projection approfondie et un export PDF investisseur.
15) Conclusion
L'amortissement LMNP est un levier technique puissant, mais sa valeur dépend de la qualité du cadre de simulation. Un exemple bien construit ne cherche pas à impressionner par un gain théorique; il cherche à produire une décision claire, traçable et robuste. C'est exactement ce qu'un comparatif bien paramétré doit vous apporter en 2026.
Contenu informatif. Pour une décision juridiquement opposable, validez vos hypothèses avec un professionnel qualifié.